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空き部屋9室が次々と満室に!?『満室を実現する』方法をご紹介。

不動産業界が抱える慢性的な課題「空き室増加」「賃料下落」などを解決するセミナー『満室を実現する3部講演セミナー』が10月10日(木)株式会社クラスココンサルファーム(以下「クラスココンサルファーム)」銀座オフィス内にて開催されました。

クラスココンサルファームは、本体である株式会社クラスコが自社で得たノウハウを元に立ち上げた不動産専門のコンサルティング会社です。 自社管理物件の為に開発したツール・ソリューションをコンサルティングを通じて不動産業界に提供、業界全体の発展と課題解決に繋げています。

今回はその中から新しい空室対策である「DEZAKABE」について、クラスココンサルファーム スーパーバイザー 後田 博幸 氏に話をうかがいました。

収益改善率53%!2年以上空室だった苦戦アパートも、〇〇をすればすぐに入居が決まる?!

突然ですが、エレベーターなしの4階部屋、広さは20㎡の三点ユニットの激狭中古空き物件が計9部屋あるとします。 2年以上空室のままであるこれらの部屋をどうしても埋めたい場合、どういった施策をとりますか?

おそらく、「家賃を下げる」という最終手段を取るという方が多いのではないでしょうか。

実はこの部屋、実際にあった不人気アパートの一室の条件なのですが、とある工夫を施したことにより、賃料は4,000円UPしたにも関わらず、全9部屋すぐに入居が決まったのだそうです。

条件の悪い部屋でも○○をするだけですぐに入居者が決まる、しかも賃料UPで利回りも改善… 今回の記事では、セミナーにて紹介された不動産会社向けの新サービスについてご案内いたします。

深刻化する空き家問題。解決策は「写真映え」と「物件の付加価値」!

日本の人口が減少する一方、住宅総数は年々増え続けています。 その結果、都心だと空室率が2割にまでのぼるエリアもあるといいます。

こういった空き家問題が深刻化していく中で、その解決策として中古物件に新たな価値観やデザイン性を加える『デザインリノベーション』が業界内で徐々に広まってきています。

なぜ中古物件において「デザイン性」や「写真映え」が必要なのか。その答えは、入居者の「物件選びの方法」にあるとのこと。

昨今は不動産会社の店舗へ相談に行く前に、ある程度スマホで検索してから物件の候補を絞り込む、という方が殆どのため、目に留まる「写真映え」は部屋の間取りや立地といった条件と同じくらい重要になってきています。

そして、同じような条件の物件が数多くある中で「この部屋がいい!」と指名してもらえるようなデザインで差別化を図っていくことが重要な要素になってきているのだそうです。

この「デザイン性」と「写真映え」を実現させるためにクラスコが開発した新たなサービスが「DEZAKABE」です。

DEZAKABE とは?

セミナー中にご紹介されたサービスの中でも、多くの参加者が興味を示した「DEZAKABE」。 DEZAKABEとは、壁紙デザインコンテンツを定額制で提供するサービスです。

▲ DEZAKABEを施工したイメージ

DEZAKABEの壁紙デザインは一般的な壁紙にはない個性的でインパクトのあるものから、落ち着いたシックなものまで現在約100パターンの壁紙デザインを保有しており、さらに毎月10パターンずつ追加していく予定。 私も実際にDEZAKABEのデザイン一覧を拝見させて頂きましたが、デザイン数の豊富さはもちろんですが、デザインクオリティの高さがDEZAKABEの大きな価値だと思いました。

冒頭で記載した2年間埋まらなかった悪条件の部屋も、DEZAKABEを活用したリノベーションによって他にはない「付加価値」を付けることで、家賃を4000円UPしたにも関わらず、わずか一か月足らずで入居が決まったのだそうです。

さらに驚いたのが、同アパートは、エレベーターなしにも関わらず最上階である4階から部屋が埋まっていったことです。その入居者が4階の部屋を選んだ理由を聞いてみたところ「階段を上り下りする手間以上に、どうしてもこの部屋(壁紙デザイン)がよかった。」とのこと。

DEZAKABEの特徴

  • 壁紙で部屋を選ぶという概念が生まれる
  • 貼りたい壁のサイズにデザインを合わせられる
  • 既存の壁紙に多い模様の繰り返しがない
  • 写真をプリントしたり外壁に施工できたり、ポスターにも応用可能

賃貸管理会社・賃貸オーナーのメリットは?

DEZAKABEによってお気に入りのデザインの部屋に住める、という入居者のメリットがありますが、はたして賃貸管理会社や賃貸オーナーにとってどのようなメリットがあるのでしょうか。

「インパクトのある個性的なデザイン」という付加価値をつけることで、入居者に対して強烈なアピールができます。

それによって、まずは空室改善や、成約率UPが期待できます。 また、家賃UPや長期入居なども期待できるため、大幅な収益改善につながるのではないでしょうか。

部屋に個性的なデザイン性をもたせることによってSNSでの拡散も見込めるため、さらに潜在層の入居者に対してもリーチができるのではないでしょうか。

どうやって活用するのか?投資額の回収ラインは?

DEZAKABEの利用方法は2パターンあります。

パターン 1

自社で壁紙専用のプリンターを導入し、DEZAKABEのWEBサイトからデザインを選んで出力、施工する。(施工は別途内装業者選定の必要あり)

パターン 2

デザインを選んだら出力はクラスコに依頼する。(こちらも施工は別途業者の選定必要あり)

パターン1の場合、ランニング費用が低コストになる反面、DEZAKABEの利用料に加えて専用プリンター及び壁紙の購入費用が必要になります。後田氏曰く、どちらが自社にマッチしているかは管理している物件数で判断出来るとの事でした。

例えば賃貸オーナーへ壁1面(10㎡)の施工を10万円で提供するとした場合、月4件、年間約50件の施工を実現すれば、1年間でプリンター導入など初期投資にかかった費用は回収できる試算になるとの事。

その為施工出来る物件の想定が月4件に満たない場合は、まずは②からスタートする方がリスクは少なくなります。その分、賃貸オーナーへ提供する際自社の収益は①と比べると約半分になります。

初期投資額をペイすればそれ以降収益はより改善される為、管理物件が多ければ初期投資が発生しても①を選ぶメリットは大きいです。

なお、通常の壁紙はプリントした段階でF☆☆☆☆、防火認定の基準から外れてしまう為、万一のリスクが非常に大きくなります。DEZAKABE専用壁紙はプリントしてもF☆☆☆☆、防火認定の基準から外れる事なく、不燃ラベルや証明書の発行も可能なため、専用プリンターと専用壁紙はセットでの運用が必要です。

まとめ

  • DEZAKABEなら写真映えするインパクトのあるリノベーションが可能!
  • 入居者に部屋自体を気に入っていただくことで、愛着がわき長期入居が見込める
  • デザイン性・拡散力のある部屋づくりができるため、確実な空室対策になる
  • 必要な設備はDEZAKABEシステム、壁紙専用プリンター、専用壁紙だけ!

DEZAKABE対応!壁紙専用プリンター

DEZAKABEにも対応する、壁紙専用プリンターのHP Latex 315。 デジタルプリント専用壁紙から、ポスターや案内看板なども印刷できるプリンター。インクも水性で無臭の為、オフィス内にも設置可能。ラミネートなしで屋外2年以上の対候性もあります。

こちらのインタビューご覧ください

深刻化する空き家問題、解決策は「物件の付加価値」と「写真映え」。

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